(846) 977-06-01

Заполните заявку и наши специалисты свяжутся с Вами в течение рабочего дня.

В поисках земельного ресурса

В поисках земельного ресурса

09.04.2007

Строить коммерческие здания сегодня готовы многие. Но реализовать свои строительные проекты в Самаре оказывается негде.
Рынок земли под коммерческую застройку в Самаре сегодня можно охарактери¬зовать, с одной стороны, как дефицитный, с другой - как информационно закрытый. Это порождает множество проблем для девелоперов, желающих здесь обосноваться.

Дефицитный товар
Самарский рынок земельных участ¬ков под коммерческую застройку, как, впрочем, и под любую другую, закрыт и неп¬розрачен. И причин тому несколько. Во-первых, несмотря на все попытки государства сделать его цивилизованным, большинство сделок до сих пор осущест¬вляется без привлечения посредников, из-за чего бывает трудно узнать нюансы и подробности операций. Во-вторых, даже если к сделке привлекаются риэлторы, то узнать информацию, например, о пра¬вах и разрешенном назначении, достаточно сложно.
Однако и в такой ситуации информационной закрытости можно с уверенностью говорить о том, что сегодня в Самаре ощущается острый дефицит земельных учас¬тков, подходящих для коммерческой застройки. Одна из основных причин недостатка свободной земли - массовое развитие рынка ком¬мерческой недвижимости, начавшееся примерно пять лет назад. Понятно, что «сливки» здесь уже сняты: наиболее привлека¬тельные участки застроены. По словам Дмитрия Баранова, главного аналитика Управления внешних связей Департамента стратегического планирования и исследований рынка Mall Management, особенно актуальна данная проблема для центральных частей горо¬да, где практически не осталось не только свободных, но и потенциально свободных (например, застроенных ветхим жильем) участков.
Фактически хороших площадок нет, а желающих приобрести подходящий земельный участок под строитель¬ство коммерческой недвижимости - масса. Поэтому стоимость земли в центре города чрезвычайно высока. Конкретные цифры по сделкам с земельными участками, предназначенными для строительства коммерческих объектов, не раскрываются. Известно лишь то, что стоимость площадки может составлять чуть ли не половину от предполагаемой себестоимости строительства. За счет дороговизны земельного вопроса некоторые строительные и девелоперские компании отказываются от реализации проектов коммерческой недвижимости в данном конкретном месте.

В достатке, да никому не нужна
Относительно недорогой является земля в периферийных районах Самары и на ее окраинах, поэтому данный сегмент постепенно начинает осваиваться. Однако на окраине далеко не каждый объект коммерческой недвижимости будет успешным. Наиболее оптимальным вариантом земельный участок на выезде из города будет для складских комплексов. Возможно здесь и создание торговых объектов, но они обязательно должны быть с развлекательной инфраструктурой, которая будет дополнительным стимулом для привлечения потребителя. Потому что, как отмечает Дмитрий Баранов, пока эти районы Самары не являются достаточно привлекательными для населения. Офисные и бизнес-центры строить на окраине города смысла нет, ведь одним из главных критериев успешного офисного объекта является его близость к центрам деловой активности города (месторасположение офиса в центре города имеет имиджевое значение, а оптимальный компромисс – когда в здании размещается множество арендаторов с разными потребностями). Зато крупные компании в мировой практике зачастую строят, покупают или арендуют для себя целые офисные здания на окраинах.
Недостатком территорий на окраинах города обычно является и отсутствие каких-либо коммуникаций. Конечно, их можно организовать, что в принципе и делается при освоении участков и подготовке их к строительству. Однако не всегда это так просто осуществить: выполнение необходимых технических условий, прокладка коммуникаций, подведение мощностей – один из «камней преткновения» многих застройщиков, как с финансовой точки зрения, так и с технической.

Закон гласит…
По действующему сегодня законодательству, реализация земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости должна осуществляться через аукционы. И это, по словам Дмитрия Баранова, логичный шаг на пути к цивилизованному рынку земли. Однако пока успехи аукционов невелики. Прежде всего, потому, что в городском бюджете нет достаточных средств для подготовки земель к аукциону. Ведь муниципалитет вправе выставлять на аукцион только полностью подготовленный участок с присвоенным ему кадастровым номером, определенными границами участка, параметрами разрешенного строительства, проведенными геологическими и экологическими изысканиями и т.д. А уже готовых к продаже земельных участков, то есть имеющих полный набор названных характеристик, на сегодняшний день в городе практически нет. Хотя, стоит отметить, что некоторых девелоперов такая ситуация вполне устраивает, так как они имеют другие возможности приобретения земли.

Альтернативные пути
Пока практика аукционов еще не прижилась у нас, многие инвесторы, девелоперы и застройщики пользуются старыми, проверенными способами приобретения земельных участков. Самым распространенным из них на сегодняшний день является покупка земли на вторичном рынке у частных лиц или местных компаний, ранее приватизиро¬вавших ее или иными способами полу¬чивших права на участки. «Большинство земельных участков давно перешло в частную собственность, - комментирует руководитель департамента управления и аренды компании «ИНДЭСТ-Development» Михаил Ненашев. - Сегодня они выставляются на продажу в частном порядке. Однако этот способ подходит не для всех, так как подобные участки, как правило, реализуются что называется «по знакомству» за определенную коммерческую цену. Известны также случаи, когда собственники изъявляют желание поучаствовать в девелоперском проекте "землей", как инвестиционным вливанием».
Другой вариант - выкуп нежилых, чаще всего бывших производственных, административных или общественных зданий, рас¬положенных в центральных районах города на обособленных участках, для дальнейшего их перепрофилирования, например, в торговые центры. Таким способом – с помощью редевелопмента – в Самаре было создано не мало коммерческих объектов торгового и иного назначения. Но это направление, по мнению участников рынка, почти уже себя исчерпало, так как в центральных, наиболее привлекательных для коммерческой застройки районах города, почти уже не осталось объектов, которые можно было бы подвергнуть редевелопменту.
В последнее время крупные игроки все чаще практикуют приобретение земли путем скупки старого жилого и сопутствующего нежилого фонда. Все более привлекательными становятся ветхие жилые застройки, гаражные комплексы и т.п. Основная проблема, которая может возникнуть при приобретении такой земли «с обременениями», связана с урегулированием ситуации с собственниками подобных объектов. «Если планируется приобретение земли, находящейся под частными застройками, могут появиться проблемы с расселением жильцов, - комментирует Михаил Ненашев. - Если дело касается приобретения земли под гаражами, то в этом случае придется выкупать гаражи или переносить их в другое место по согласованию с их владельцами». На сегодня это самый дорогой способ получения земельного участка. Но у этого способа есть бесспорный плюс: он позволяет построить объект деловой недвижимости в наиболее привлекательном с коммерческой точки зрения месте. Склад в Санкт-Петербурге от Индэст-Development.

Яна Белова
Информационно-аналитическое издание "Новости рынка недвижимости" от 09.04.07 г.

ИНДЭСТ: коммерческая недвижимость регионы - у нас.

ЦСР Кубатура - ремонт и строительно-отделочные материалы в Самаре.

Мебель в Самаре.

Как выбрать плиточный клей.

Входные двери - надежные и стальные.

Износостойкий ламинат в Самаре.

← Назад к списку



Аналитика

Обзор рынка, исследования, статьи


Самарский регион

Инвестиционная привлекательность Самарского региона


Брокерские услуги

Арендаторам и покупателям, собственникам коммерческой недвижимости