(846) 977-06-01

Заполните заявку и наши специалисты свяжутся с Вами в течение рабочего дня.

Публикации в СМИ

Офисы - на первый план?

18.02.2011

Иван Сальников
Новости Рынка Недвижимости, Самара, февраль 2011

Интересный факт сообщила бизнес-сообществу компания Jones Lang LaSalle. В 2010 году фаворитом у инвесторов в российскую недвижимость стал офисный сегмент - почти половина всех инвестиций. В торговую недвижимость было направлено всего 11%. Чем объяснить такую популярность офисов и стоит ли самарским инвесторам поддаваться общероссийскому тренду?

Традиционно более успешный и доходный формат коммерческой недвижимости - торговый сегмент - получает меньше денег, чем офисные площади. Подобные выводы международных консультантов вызывают сомнение. Действительно ли инвесторам больше интересна офисная недвижимость, нежели торговая?

Слетелись на офисы
В 2010 году офисный сегмент пользовался наибольшим спросом, составив 46% от общего объема сделок за год, сумма которых приблизилась к 2 млрд долларов. «Для повышенного интереса инвесторов к офисам есть несколько причин. Во-первых, многие компании считают текущий уровень цен достигшим дна рынка и приобретают объекты для собственного размещения, закрепляя таким образом ставки аренды, а также в инвестиционных целях, - поясняет Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle. - Во-вторых, объектов офисной недвижимости к продаже предлагается больше, чем торговой. Также бизнес-центры обладают большей ликвидностью из-за своих размеров».

Кроме того, продолжает Олеся Черданцева, цены объектов торговой недвижимости, доступных к продаже, необоснованны: либо собственник запрашивает слишком высокую цену, либо уровень долга по объекту велик, либо присутствует фактор размытости собственности, что значительно снижает стоимость актива.

«В общероссийских масштабах возросший интерес инвесторов к офисному сегменту логичен, - считает Михаил Ненашев, генеральный директор компании «ИНДЭСТ-Development». - Во-первых, офисный формат несколько проще, чем торговый, особенно если принимать во внимание расходы на запуск нового объекта. Например, торговый центр кроме первоначальных затрат на раскрутку и привлечение арендаторов и покупателей требует постоянных трат на рекламу и продвижение для поддержки его популярности. В случае с офисным центром такой статьи расходов нет – инвестор несет расходы только на запуск и на эксплуатацию здания. У него нет необходимости в постоянной рекламе».

Как известно, существуют разные форматы объектов, которые различаются по масштабам и охвату, - районный, городской, областной, межрегиональный. Даже у небольшого офисного центра шансов на жизнь больше, чем у торгового центра такого же масштаба.

Различия в требованиях к расположению объекта также склоняют внимание инвесторов в сторону офисного сегмента. Торговый центр непременно нуждается в первой линии на транспортной магистрали с хорошим пешеходным потоком. Офисный же центр может находиться и на второй, и на третьей линиях, и это не является ограничивающим фактором его развития, влияющим на успех проекта. К тому же в этом случае и стоимость земельного участка для офисного центра будет ниже.

Что в столице хорошо, то в Самаре не очень
Самарские эксперты по-разному оценивают отчет компании Jones Lang LaSalle. Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст», объясняет популярность офисов следующим фактором: «С учетом снижения объемов инвестиций в российскую недвижимость хочется отметить, что не в офисный сегмент стали инвестировать больше, а в торговую недвижимость перестали вкладываться так активно».

Директор АН «Визит» Михаил Минаев подчеркивает, что большинство инвестиционных потоков, как обычно, пришлось именно на столичный рынок. В Москве офисные центры популярны - в столицу постоянно приходят международные компании, которым необходимы качественные офисы. «Местный же рынок недвижимости не может похвастаться такой же активностью. Большинство объектов, сданных в 2009-2010 гг., имели точку старта еще в докризисный период. Офисный сегмент Самары в 2010 году был одним из самых инертных, и его инвестиционная привлекательность еще не успела вернуться к докризисным показателям, - говорит Михаил Минаев. - Я вижу гораздо больше активности в сегменте жилой и торговой недвижимости».

«В течение 2009-2010 годов строительный сегмент Самары для частного капитала был далеко не самым привлекательным с точки зрения доходности инвестиций, поскольку альтернативные объекты вложений гарантировали гораздо меньшие риски и большую доходность. И сравнивать в подобном разрезе офисный и торговый сегменты просто некорректно», - считает Оксана Никитина, заместитель директора Поволжского Центра Развития.

С другой стороны, продолжает эксперт, если проследить количество запущенных самарских крупных объектов за этот период, а также заявленных к вводу, то становится очевидным превалирование офисного сегмента как минимум по показателю количества проектов. Но объяснение этой ситуации простое, и оно не имеет никакого отношения к альтернативной доходности инвестиций в торговом и офисном сегментах: большинство новых торговых проектов кризис застал в бумажной стадии, офисные - на этапе строительства. Достроить начатый объект гораздо дешевле, чем замораживать его, резюмирует Оксана Никитина.

Куда вложить, чтобы не пропало даром
Рассуждая о наиболее перспективном (в плане вложений) сегменте самарской недвижимости, местные эксперты расходятся во мнениях. Их можно понять: с одной стороны, ни один сегмент сегодня не демонстрирует высокую доходность, как это было в 2006-2007 гг. Коммерческие объекты имеют среднюю окупаемость 7-10 лет.
С другой - обрушение цен продажи и аренды и продолжительное отсутствие положительной ценовой динамики обещают коррекцию в сторону повышения цен и увеличения доходности в будущем - каждый аналитик скажет, что после «провала» в любой синусоиде начинается подъем.

Вячеслав Рандаев считает, что одним из лучших самарских сегментов для инвестиций является гостиничный. «Туристические потоки в Самаре растут с каждым годом, номерной фонд невелик, и несколько новых хороших отелей в городе легко нашли бы своих клиентов, - рассуждает Вячеслав Рандаев. - Если же отталкиваться от мысли, что в 2018 году в нашем городе будет проведен чемпионат мира по футболу, то заблаговременные инвестиции в гостиничный сектор окупились бы для инвестора с хорошей выгодой».

Михаил Минаев рекомендует инвестировать в проекты с уникальной идеей и локацией. «Главное - продумать оригинальную идею, - предупреждает Михаил Минаев. - Если продолжать штамповать рядовые проекты ничем не примечательных торговых центров среди более сильных конкурентов, это уже не сработает». Интересным объектом для инвестиций эксперт считает элитное жилье с грамотно продуманной концепцией, в красивом и удобном месте - в Самаре снова намечается спрос на этот сегмент.

По наблюдениям Оксаны Никитиной, максимальный уровень доходности в Самаре сегодня зафиксирован в сегменте крупноформатной торговой недвижимости. Также хорошие уровни капитализации показывают помещения в пиковых с точки зрения проходимости местах стрит-ритейла. «Но и здесь все относительно, - уточняет Оксана Никитина. - Нельзя просчитать единую для всех сегментов рынка недвижимости модель успеха по принципу «вложи, и не прогадаешь». При выборе максимально привлекательной для вложений недвижимости инвестору необходимо определить, какой из ее типов при прочих равных условиях даст наименьшие риски в совокупности с высокой доходностью. И даже при таком подходе очень многое в ответе на этот вопрос зависит от потенциально возможного к освоению земельного участка».

Актуально
Из Москвы «с любовью»…в регионы
Стоит обратить внимание еще на один примечательный факт. В связи с приходом на должность мэра Москвы Сергея Собянина состав команды сити-менеджеров подвергся серьезным изменениям. Новый мэр обновляет кадры в столичном муниципалитете и при этом не жалует торговую недвижимость в черте Москвы. Этот аспект отнюдь не способствует храбрости столичных чиновников, выдающих разрешения на строительство торговых центров, - они ждут, когда кадровая чистка закончится и ситуация стабилизируется.

Настороженные инвесторы в торговую недвижимость столицы также заняли выжидательную позицию - они боятся вкладывать крупные суммы в строительство и потерять их из-за внезапного запрета на возведение ТЦ.

«Последние события крайне неблагоприятно отразились на инвестиционном климате в целом, - признает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». - Дальнейшее директивное регулирование данного сегмента вряд ли будет позитивно отражаться на развитии розничного рынка столичного региона».
По словам Олеси Черданцевой, приход к власти нового мэра предопределил значительные перемены на столичном рынке торговой недвижимости. «Мы наблюдаем постепенное ужесточение политики в отношении строительства коммерческой недвижимости в Москве, пусть и в целях борьбы с нагрузкой на дорожную сеть, - говорит специалист Jones Lang LaSalle. - Из-за запрета строительства торговых центров в Москве ритейлеры, объявляющие агрессивные планы своего развития, могут столкнуться с дефицитом свободных помещений в столице, что вызовет их более активное развитие за пределами Москвы».

Разумеется, интерес инвесторов к столичному рынку не снизится, так как нехватка торговых помещений будет способствовать дальнейшему росту ставок аренды. Однако на фоне развития торговой недвижимости и, как следствие, появления более качественных объектов в региональных городах инвесторы будут более активно рассматривать другие российские города в качестве рынков для инвестирования в торговую недвижимость.

http://www.nrn.ru/article2.shtml?aid=1588

Отличная коммерческая недвижимость регионы по низким ценам.

ЦСР Кубатура - ремонт и строительно-отделочные материалы в Самаре.

Кухни, корпусная мебель, мягкая мебель в Самаре.

Строительный инструмент в ассортименте.

Осветительные приборы в Самаре.

Напольная плитка.

Паркет в Самаре.

← Назад к списку



Самарский регион

Инвестиционная привлекательность Самарского региона


Брокерские услуги

Арендаторам и покупателям, собственникам коммерческой недвижимости